به گزارش مهتاب من، تا این مدت آمار رسمی از آنچه در عرصه قیمت و نبض معامله های خرید آپارتمان در تهران در فروردین رخ داده، انتشار نشده است، اما تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد مشخص می کند دلار و تنش نظامی روی قیمت‌ پیشنهادی فروشنده‌ها، قیمت قرارداد و این چنین حرکت بازیگران بازار تاثییر گذاشت. با این حال، چشم‌انداز بهاری بازار مسکن تحت‌تاثییر دو متغیر عمده است که یکی از آنها، وزن بیشتری دارد.

تاثییر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن فروردین ماه، دست‌‌‌کم ۶ اتفاقات مهم را در ماه نیمه تعطیل این بازار، رقم زد. «افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان» و «تحول بهای فروش واحدهای مسکونی»، دو مورد از با اهمیت ترین این رویدادهاست.

تازه‌‌‌ترین بازدید‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از شرایط و چشم‌‌‌انداز بهاری بازار مسکن شهر تهران مشخص می کند، «حالت ریسک‌‌‌های غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» از یکسو و «رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال ۶۰ و ۷۰‌هزار تومانی»، معادلات رفتاری دو طیف خریدار و فروشنده مسکن را در فروردین ماه جهت داد.

قسمت قابل‌توجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که از ماه‌‌‌ها قبل در بازار با تصمیم انجام خرید وفروش (خرید و فروش) وجود داشتند، تحت‌تاثییر ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش بین ایران و اسرائیل و این چنین رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال متفاوت، فروردین ماه امسال را به یک ماه متفاوت نسبت به فروردین سال قبل تبدیل کردند. فروردین امسال، به روایت واسطه‌‌‌های معامله های مسکن شهر تهران، در قسمت قابل‌توجهی از محله‌‌‌ها و مناطق، حجم معامله های خرید آپارتمان تا دو برابر و حتی زیاد تر افزایش یافت.

این در حالی است که بنا بر اظهارات برخی فعالان ملکی، حتی در برخی محله‌‌‌های خاص، به‌خصوص مناطق مورد دقت هر دو طیف تقاضای مصرف‌کننده و اندوخته‌گذار، این مقدار افزایش به مراتب بیشتر از دیگر محله‌‌‌های شهر می بود. برخی از فعالان مسکن این محله‌‌‌ها حتی از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای منعقد‌شده، در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال قبل که بازار به طور کامل در حالت رکود معامله های قرار داشت، خبر خواهند داد. فروردین ۱۴۰۲ حجم معامله های مسکن شهر تهران در قیاس با فروردین ۱۴۰۱ تقریبا نصف شد.

آنها این چنین به افزایش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی خرید مسکن در آخرین روزهای فروردین و روزهای ابتدایی اردیبهشت نسبت به اسفند ۱۴۰۲، اشاره کرده و می‌‌‌گویند تاثییر ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و رفت و برگشت قیمت دلار در فروردین ماه، «حرکت فروشنده‌‌‌ها» را در شکل «افزایش چند درصدی بهای فروش آپارتمان» و «حرکت خریداران مصمم به خرید» را در شکل «قطعی کردن خرید و انجام خرید وفروش مسکن» جهت داده است.

نتایج این بازدید‌‌‌ها نشان‌دهنده آن است که حالت پیش‌‌‌روی بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد)، عمدتا به دو فاکتور ریسک‌‌‌های غیراقتصادی موثر بر حرکت بازارها (متغیرهای بیرونی) از یکسو و تغییرات هزینه ساخت مسکن (موثر بر بهای نوسازها) از نظر دیگر، بستگی دارد. به طوری که اگر ارامش نسبی جاری تحت‌تاثییر فروکش کردن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی در بازارها به‌خصوص در بازار ارز ادامه داشته باشد، انتظار ارامش و حتی افت قیمت مسکن در ماه‌‌‌های آتی دور از انتظار نخواهد می بود. در واقع بازار در صورت ارامش نرخ ارز که هم‌‌‌اکنون بازیگردان مهم حرکت متعاملان، جهت معامله های و تغییرات قیمت آپارتمان‌‌‌ها است، از توانایی ارامش و افت قیمت برخوردار است. سال قبل نیز، ارامش در بازارهای موازی به‌خصوص بازار ارز تبدیل افت قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای ۵ ماه متوالی شد. از نظر دیگر شرایط پیش‌‌‌روی بازار مسکن در سال‌جاری از یک متغیر درونی یعنی تغییرات قیمت ساخت (تورم ساختمانی) نیز اثرپذیری دارد. هر چند تاثییر این اتفاقات طویل مدت نبوده و ابتدا بهای فروش نوسازها را تحت‌تاثییر قرار خواهد داد. یقیناً با دقت به افت سهم نوسازها در معامله های مسکن این تاثییر بر کل بازار، مختصر‌‌‌زمان نخواهد می بود.

چرا معامله های زیاد شد؟

واسطه‌‌‌های بازار معامله های مسکن در مناطق گوناگون شهر تهران در حالی از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین امسال در قیاس با فروردین سال قبل خبر خواهند داد که به حرف های آنها، «نوسانات ارزی»، با اهمیت ترین علت این افزایش است. در حالی که تحت‌تاثییر تشدید ریسک‌‌‌های غیراقتصادی ناشی از تنش تازه بین ایران و اسرائیل، برای چند روز، قیمت دلار داخل کانال ۷۰‌هزار تومانی شد اما برگشت دلار به کانال ۶۰‌هزار تومان، در روزهای آخر فروردین، طیفی از تقاضای خرید آپارتمان را مصمم به انجام خرید وفروش کرد. به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا، بازار و متعاملان بیشتر از آنکه تحت‌تاثییر تاثییر تنش سیاسی باشند، با نگاه به تغیرات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال قبل، در بازار وجود داشتند. در واقع گروهی از تقاضای مصرفی که زمستان سال قبل، در نتیجه رشد قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار در شکل افت فایل فروش و افزایش بهای پیشنهادی فروشنده‌‌‌های حاضر در بازار، خرید خود را به تعویق انداخته بودند، فروردین ماه تصمیم خود رابرای خرید آپارتمان عملی کردند. در واقع تنش سیاسی اثری روی حرکت این گروه از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرفتن شرایط بازار، علتشد، این گروه از متقاضیان خرید وفروش موردنظرشان را در بازار ملک به سرانجام برسانند. زمستان پارسال، برخی از این متقاضیان امیدوار به برگشت نرخ دلار به کانال ۵۰‌هزار تومانی و به جستوجو آن برگشت قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها به سطح پاییز و تابستان بودند، به این علت خرید خود را به سال تازه موکول کردند.

یقیناً برگشت بخشی از فروشنده‌‌‌ها به بازار و افزایش تعداد فایل‌‌‌های فروش نیز در این عرصه موثر می بود. برخی از فروشنده‌‌‌هایی که زمستان سال قبل به علت نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال سپس تحت‌تاثییر نوسان دلاری فایل‌‌‌های خود را به طور موقت از بازار خارج کرده بودند یا از اراعه فایل به بازار خودداری می‌‌‌کردند، با مشاهده رفت و برگشت قیمت دلار، این فایل‌‌‌ها را داخل بازار کردند. یقیناً این‌بار، بهای پیشنهادی را تا حدی افزایش دادند که این مقدار افزایش در محله‌‌‌های گوناگون متفاوت بوده است.

این نوشته دومین اتفاقات بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. یقیناً قسمت قابل‌توجهی از فروشنده‌‌‌ها متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها می باشند که در قسمت فرد دیگر از بازار در نقش خریدار وجود داشته و آپارتمان فرد دیگر خریداری کردند.

تقاضای اندوخته‌‌‌ای نیز در برخی مناطق پرتقاضای شهر تهران که مدام مورد دقت دو طیف تقاضای مصرفی و اندوخته‌‌‌ای برای خرید آپارتمان بوده است (همانند منطقه ۵)، همسو با رفت و برگشت دلاری، داخل بازار شدند و حرکت آنها مشابه با این رفت و برگشت دلاری بازار بهاری مسکن را تحت‌تاثییر قرار داد (اتفاقات سوم).

با این حال، فروردین امسال، تسلط تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن می بود و یک علت افزایش فایل فروش همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن نیز وجود این گروه از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آنها نسبت به دیگر متقاضیان می بود.

فروردین ماه امسال، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن شهر تهران معامله های مسکن در برخی از محله‌‌‌ها و مناطق شهر تا دو برابر نسبت به فروردین پارسال افزایش یافت (اتفاقات چهارم)؛ یقیناً برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هر دو طیف اندوخته‌گذار و مصرف‌کننده در آن وجود دارند از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای خود در فروردین امسال خبر دادند.

شرایط متفاوت جنوب تهران

در حالی که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و این چنین مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معامله های خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر خواهند داد، اما برخی واسطه‌‌‌های مسکن مناطق جنوب شهر می‌‌‌گویند هم چنان بازار معامله های مسکن این مناطق رکودی است و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رفت و برگشت دلاری تاثییر محسوسی روی حجم معامله های خرید و فروش در این محله‌‌‌ها نداشته است. علت نیز اشکار است؛ این محله‌‌‌ها چندان مورد علاقه تقاضای اندوخته‌‌‌ای نیست و از نظر دیگر هم چنان سطح قیمت‌ها با توان مالی متقاضیان مصرفی زیاد فاصله دارد. با این حال این فعالان ملکی از افزایش تعداد مراجعه‌‌‌ها و تماس‌‌‌ها از سوی متقاضیان خبر خواهند داد و امیدوارند در ادامه بهار بخشی از این تماس‌‌‌ها و مراجعه‌‌‌ها تبدیل به خرید وفروش شود (اتفاقات پنجم).

با این حال واسطه‌‌‌های بازار مسکن محله‌‌‌های جنوب شهر تهران هم از افزایش چند درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان خبر خواهند داد و می‌‌‌گویند فروشنده‌‌‌ها حول و حوش ۵‌درصد بهای پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان  را نسبت به اسفندماه افزایش داده‌‌‌اند. هر چند تا این مدت خریدار مصممی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه در قیاس با اسفند، ششمین اتفاقات بهاری بازار مسکن ۱۴۰۳ است. نتایج تحقیقات میدانی مشخص می کند، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضای نیمه شمالی تهران همانند منطقه ۴ و ۵ در برخی از فایل‌‌‌ها تا بیشتر از ۱۰‌درصد نیز رشد داشته است هر چند مقدار افزایش قیمت در معامله های قطعی به روایت واسطه‌‌‌ها، حول و حوش ۱۰‌درصد بوده است. در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران همانند مناطق ۹ و ۱۰ که از پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب می‌‌‌شوند نیز بهای فروش آپارتمان بین ۵ تا ۷‌درصد نسبت به اسفند رشد داشته است و واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند حجم معامله های آپارتمان در این مناطق نیز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین پارسال رشد داشته و خرید وفروش با قیمت‌های تازه انجام می‌شود.

توانایی بهاری بازار مسکن

بازدید‌‌‌ها درمورد چشم‌‌‌انداز پیش‌‌‌روی بازار مسکن در بهار ۱۴۰۳ حاکی از یک شرط مهم برای ارامش و حتی افت قیمت در این بازار است. در صورتی که ارامش نسبی در بازار ارز و دیگر بازارها شبیه شرایط جاری که تا حد بسیاری ریسک‌‌‌های غیراقتصادی فروردین ماه فروکش کرده است، ادامه‌‌‌دار شود، بازار مسکن توانایی افت یا حتی ارامش قیمت را دارد. یقیناً متغیر تورم ساخت نیز در این عرصه موثر است؛ هر چند تاثییر این متغیر ابتدا خود را روی افزایش بهای واحدهای مسکونی نوساز آن‌‌‌ هم در بازه بین‌زمان و طویل مدت مشخص می کند و از نظر دیگر با دقت به افت قابل‌دقت سهم نوسازها در معامله های مسکن، تورم تشکیل مسکن در مختصر‌‌‌زمان، نمی‌تواند تاثییر چندانی بر تغییرات قیمت واحدهای مسکونی داشته باشد.

منبع :


دنیای اقتصاد