صحنه بازار معامله های مسکن در ماه پایانی شهریور بر پایه «روایت واسطه‌‌‌های ملکی» و «سنجش قیمت پیشنهادی»، یک غایب دوقلو داشت؛ «شوق قیمتی و رفتاری». نتایج تحقیقات میدانی  از کارنامه معامله های فروش آپارتمان در بازار مسکن تهران طی شهریور حاکی است، متوسط «قیمت پیشنهادی» در فایل‌‌‌های اراعه‌‌‌شده به بازار در ماهی که گذشت به ۸۷ میلیون تومان در مترمربع رسید که نزدیک به ۲‌درصد نسبت به سطح «قیمت پیشنهادی» فایل‌‌‌های مرداد افزایش اشکار کرد.

این مقدار تحول مثبت، همانند تغییرات ماه‌‌‌های قبل همین قیمت یعنی «قیمت پیشنهادی» است (بانک مرکزی تا این مدت گزارش رسمی از تغییرات قیمت قطعی آپارتمان در شهریور را اظهار نکرده است). اتفاقات ماه قبل در بازار مسکن تهران را می‌توان در ۸ سرفصل روایت کرد، اما خلاصه این کارنامه حکایت از «اسایش نسبی در حرکت تقاضای خرید و این چنین ریزنوسان قیمت‌ها» دارد. رشد ۲درصدی قیمت طی یک ماه در قیاس با رشد‌‌‌های ماهانه نزدیک به ۵ درصدی در سال قبل، بیانگر تاثییر اسایش معاملاتی روی نبض قیمت مسکن است. آن‌طور که واسطه‌‌‌های بازار ملک اظهار می‌کنند، در ماه قبل دو فاکتور اقتصادی و سیاسی، نقش محسوس در حرکت خرید وفروش‌‌‌گران در این بازار داشت. این دو شامل «نرخ سود بانکی» و «انتخابات آمریکا» است. خریداران اندوخته‌‌‌ای ملک، به شکل تاریخی و یقیناً معنادار، بازار رقیب مسکن برای کسب عایدی را «سپرده‌‌‌های بانکی» می‌‌‌دانند. طی دوره‌‌‌های قبل هر زمان نرخ سود بانکی در سطح مناسب یا نسبتا مناسبی در قیاس با تورم عمومی قرار داشت، سپرده‌‌‌گذاری به نوعی سپر ورود اندوخته (پول) به بازار ملک عمل کرد.

طی ۶ ماه قبل از سال‌جاری، بازدهی بازار پول با نرخ ۱۵‌درصد در رتبه اول بازارها قرار گرفت و در سمت روبه رو، بازارهایی همانند دلار که طی سال‌های تازه جهش‌‌‌های مکرر و رشد‌‌‌های بالای قیمت را به خود دید، از رشد قیمت کمتری برخوردار شدند. این چنین بازدهی بازار مسکن در همین زمان قبل از ۱۴۰۲ نیز از سود بانکی کمتر بوده است. به این ترتیب، اکنون مطابق حرکت قدیمی و بازدهی نسبتا مناسب بازار پول، «ورود تقاضای اندوخته‌‌‌ای به بازار معامله های مسکن تهران» نسبت به سال قبل، کمتر بوده است. معاملاتی که توسط واسطه‌‌‌های بازار مسکن در تهران طی ماه قبل انجام شده است بر پایه تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از برخی مناطق غرب و جنوب پایتخت، بعضا تا ۴۰‌درصد نسبت به سال قبل افت داشته است یا در برخی محله‌‌‌ها نزدیک به حجم فروش در تابستان پارسال گزارش می‌شود.

حتی اگر کل آمار فروش واحد مسکونی در کارنامه رسمی بازار مسکن شهریور، به مقدار زمان شبیه در سال قبل باشد، حجم معامله های در کف تاریخی خود قرار دارد و هم چنان «رکود سنگین» تایید می‌شود. «انتخابات آمریکا» به گفتن فاکتور دوم در روبه رو «سود بانکی» در حرکت خرید وفروش‌‌‌گران بازار مسکن تاثییر گذاشته است. گروهی در این بازار فکر «ریسک ترامپی» را دارند و با نگاه به معادلات بازار در دوره ترامپ، عمل به خرید می‌کنند. جنس این گروه از تقاضا یقیناً «مصرفی از نوع تبدیل آپارتمان» است. با این حال، بر پایه تحلیلی که واسطه‌‌‌های بازار مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اراعه کردند، فضای ذهنی بازیگران حاضر در صحنه معامله های، چشم‌‌‌انداز قیمت آپارتمان را غیرجهشی می‌‌‌داند و این نگاه فعلا در عمده مناطق شهر حاکم است. از آنجا که «معضل نقدینگی» در سال‌های قبل، شاخص مشترک اکثر خریداران در بازارهای گوناگون دارایی به‌اختصاصی بازار مسکن و بعد ‌‌‌از آن بازار ماشین بوده است و این «نبوده است پول نقد در دسترس مشتری» در شهریور نیز کاملا در بازار ملک خودنمایی کرده، تاثییر آن به سود «اقلیت دست به نقد» همه شد.

 

ماه قبل فروشنده‌‌‌های مصمم به فروش آپارتمان در تهران، روبه رو «خریداران دارای بودجه کامل» حاضر شدند ۵ تا ۷‌درصد روی آخرین «قیمت اعلامی (پیشنهادی) خود» تخفیف دهند. هر چند تعداد این مدل معامله های‌، با دقت به مقیاس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، ‌‌‌ قابل سنجش نیست اما نمونه‌‌‌هایی از نرمش فروشنده‌‌‌ها روبه رو خریداران آپارتمان در مناطقی از تهران گزارش شده است. آنچه علت «تخفیف قیمت به‌خاطر پول نقد» در بازار مسکن شده است به «معامله های سریالی و یقیناً فرسایشی» برمی‌‌‌گردد. بیشتر از ۵ سال است افراد با سطوح گوناگون اندوخته و دارایی از دلار گرفته تا سکه تا سهام و…، «تا لحظه انجام خرید وفروش» عملیات تبدیل دارایی انجام نمی‌‌‌دهند تا مبادا از «تورم عمومی» و «رشد قیمت دارایی در اختیارشان» جا بمانند. در ماه‌‌‌های تازه نیز این «هراس» به‌رغم ارامش نسبی قیمت در همه بازارها، وجود داشته است.

در این حالت، فروشنده آپارتمان که در هفته‌‌‌های تازه عمدتا از جنس مصرف‌کننده بوده، خود تصمیم خرید آپارتمان داشته و سمت مقابلش نیز از همین گروه بوده است. این مدل خرید و فروش آپارتمان، برای دو طرف «ریسک‌‌‌هایی» دارد و فرآیند وقتی خرید وفروش ملک را به شکل طویل، پیچیده می‌کند. در نتیجه این مخاطرات است که «خریدار دارای بودجه کافی نقد» برای فروشنده یک آپارتمان، مزیت می‌شود. در ماه قبل صحنه معامله های ملک ناظر «لغو جلسات عقد قرارداد» هم می بود. بخشی از لغو قرارها حالت دومینویی داشته به این معنی که فروشنده، در پی لغو قراری که در قالب خریدار توسط فروشنده فرد دیگر صورت گرفته، ناچار به به‌هم‌‌‌زدن توافق اولیه شده است. در واقع بخشی از «انصراف از قیمت» توافقی بوده است. در روزهای آینده گزارش رسمی از تغیرات بازار مسکن شهر تهران در ماه شهریور توسط بانک مرکزی انتشار خواهد شد و «تغییرات دقیق» سطح قیمت قطعی اشکار می‌شود و مورد بازدید قرار خواهد گرفت.

منبع :


دنیای اقتصاد