دهک‌های یک تا چهار درآمدی مدام یکی از با اهمیت ترین جامعه مقصد مطرح‌های مسکن حمایتی در دولت‌های گوناگون بوده‌اند. با این حال، تامین مسکن این گروه مدام با چالش‌های متغیری مواجه شده است.

اخیرا مسعود بیات‌منش، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از تامین مسکن تنها برای ۱۳درصد خانوارهای مددجو در سازمان بهزیستی و کمیته‌امداد خبر داد و حرف های می بود که دامنه پوشش مطرح‌های حمایتی تامین مسکن محرومان، به علت عدم تمکن مالی اقشار کم‌درآمد در فراهم سهم آورده، به دهک‌های میانی تحول یافته و هم چنان این دهک‌ها در تامین سهم آورده دچار مشکل می باشند و تامین مسکن آنها با چالش مواجه شده است. در همین رابطه، مسکن‌نیوز در گفتگو با سیدجواد سادات، مشاور وزیر راه و شهرسازی اسبق، ضمن صدمه‌شناسی با اهمیت ترین چالش‌های تامین مسکن برای محرومان، راهکارهای برون‌رفت از این قضیه را بازدید کرد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی اسبق علاوه بر اصرار بر الزام توانمندسازی دهک‌های کم درآمد و ورود حداکثری دولت برای تسهیل فرآیند خانه‌دار شدن این اقشار، از الزام برگشت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به ریل تاریخی تامین مسکن محرومان به گفتن متولی مهم این کار او گفت.

بخشی‌نگری سد راه شناسایی محرومان

سید جواد سادات، مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی در رابطه با چالش شناسایی دهک‌های یک تا چهار او گفت: یکی از چالش‌های عمده در این عرصه، شناسایی خانوارها، یکپارچه‌سازی اطلاعات و در اختیار گذاشتن این اطلاعات برای وزارت راه و شهرسازی بوده است. طبق معمولً این اطلاعات به طور پراکنده وجود داشته است؛ به گفتن مثال، کمیته امداد گروهی از اسامی را پیگیری می‌کرد، ستاد اجرایی فرمان امام گروهی دیگر و قرارگاه امام حسن مجتبی نیز مسئول پیگیری برخی دیگر از خانوارها می بود. نهادهای مختلفی که افرادی را تحت پوشش داشتند با دقت به تفاهم‌نامه‌هایی که با وزارت راه و شهرسازی داشتند، همه انها به طور قسمت قسمت به این دهک های گوناگون نگاه می‌کردند و حتی یک سری از دهک های یک تا چهار تحت پوشش این نهادها نبوده‌اند. با این حال، باید دقت داشت که سپس از سال ۱۳۹۵، سرشماری در سرزمین انجام نشده‌است و اطلاعات مربوط به خانوارها به‌صورت پراکنده حاضر است.

شیوه کارکرد سامانه رفاه ایرانیان نیازمند بازنگری است

او در ادامه گفت: سامانه رفاه ایرانیان که بر پایه دهک‌بندی عمل می‌کند، انتقاداتی را به خود جلب کرده است. تعداد بسیاری بر این باورند که به‌جای دهک‌بندی، بهتر است صدک‌بندی صورت گیرد، چرا که در داخل هر دهک، ناظر اختلاف درآمدی بسیاری بین افراد هستیم.  به این علت، تکه مهم کار که باید به‌صورت ریشه‌ای حل شود، این است که سامانه رفاه ایرانیان، که در قانون جهش تشکیل مسکن به آن اشاره شده، باید به‌طور دقیق بر پایه تراکنش‌های خانوارها عمل کند. شناسایی خانواده‌ها و درآمدهای آن‌ها باید به‌صورت برخط و استانی در اختیار وزارت راه و شهرسازی و ادارات کل وابسته قرار گیرد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی اسبق با گفتن این که معیارهای دهک‌بندی جاری در سامانه رفاه ایرانیان عادلانه نیستند او گفت: برای بهبود کارکرد سامانه رفاه ایرانیان، هر ایرانی باید در کنار فرم ج، کارنامه برسی داشته باشد به طوری که اشکار شود هر فرد در کدام دهک درآمدی قرار دارد. سامانه رفاه باید به‌روزتر و دقیق‌تر عمل کند و به سمت صدک‌ها حرکت کند. معیارهای جاری دهک‌ها عادلانه نیستند و تنها بر پایه دارایی افراد تعیین خواهد شد، در حالی که هزینه‌های آن‌ها نیز باید مورد نظر قرار گیرد. یعنی دهک‌هایی که ما محاسبه می کنیم معیار عادلانه‌ای نیستند که ببینیم چه  متقاضی را زیر چتر حمایتی دهک‌های یک تا چهار قرار دهیم.

شناسایی محرومان نیازمند هم‌افزایی وزیر کار و وزیر راه

سادات در ادامه اضافه کرد: این سامانه یکی از ابتکارات دولت دوازدهم و آقای میدری، وزیر جاری وزارت رفاه، کار و تعاون اجتماعی است. اکنون که آقای میدری در این سمت قرار دارند، الزامی است سامانه‌ای دقیق برای پایش تخصیص منبع های به افراد نیازمند تشکیل شود. مشکلات حاضر در تشخیص دهک‌ها باید رفع گردد تا این سامانه به گفتن یک ابزار هوشمند، توانایی تشخیص دهک هر خانوار را داشته باشد و اطلاعات آن به وزارتخانه‌های خدمات‌رسان منتقل شود.  وزارت راه می‌تواند با منفعت گیری از این کارنامه‌ها، تصمیمات ملزوم را در عرصه سیاست‌گذاری‌ها اتخاذ کند. اما اکنون، به علت عدم وجود اطلاعات کافی، در تخصیص منبع های دچار مشکل هستیم. این چنین، مدل‌های حاضر در قانون جهش مسکن و ساماندهی مسکن نیاز به بازنگری دارند. در نهایت، الزامی است که همه اطلاعات دریافتی از متولیان گوناگون، توسط یک متولی واحد جمع‌آوری و مدیریت شود تا خدمات به طور یکپارچه و مؤثر اراعه گردند.

الزام توانمندسازی دهک‌های کم‌درآمد؛ دهک یک و دو توان بازپرداخت وام۵۵۰ میلیونی را ندارد

سیدجواد سادات با اصرار بر الزام فراهم مالی دهک‌های کم‌درآمد فرمود: نوشته دومی که در این او گفت و گو نقل می‌شود، مدل فراهم مالی برای دهک‌های یک تا چهار است. فردی که جزو دهک یک تا چهار است، اظهار می‌کند که توانایی خرید واحد مسکونی را ندارد. در این چنین شرایطی، ما او را با تسهیلات ۵۵۰ میلیونی بدهکار می‌کنیم، به‌طوری که پرداخت اقساط این تسهیلات بعد از سکونت در خانه اغاز می‌شود. اما مبلغ پیش‌پرداخت که به‌گفتن آورده متقاضی در نظر گرفته می‌شود، برای این افراد نیز قابل فراهم نیست. برای حل این مشکل، چندین مدل راهکار وجود دارد که تلاش کرده‌ایم در تفاهم‌نامه‌های وابسته به آن‌ها پرداخته شود. به‌گفتن مثال، اگر سازمان بهزیستی متقاضیانی را به ما معارفه کند، می‌تواند نیمی از آورده آن‌ها را پرداخت کند. مقصد ما این است که برای دهک‌های یک تا چهار، امکان پرداخت پیش‌پرداخت این تسهیلات را فراهم کنیم و آن‌ها را توانمند سازیم.

الزام ورود حداکثری دولت به تامین مسکن محرومان/ واگذاری زمین به تنهایی کافی نیست

سادات این چنین فرمود: تامین مسکن برای دهک‌های کم‌درآمد به سادگی واگذاری زمین نیست و نیازمند دقت اختصاصی به شرایط خاص هر گروه است. پروژه‌ها و متقاضیان در این حوزه متفاوت‌اند. برای مثال، خانواده‌هایی با دو یا سه معلول امکان پذیر در شرایط سختی قرار داشته باشند و برخی دیگر امکان پذیر هیچ درآمدی نداشته باشند. این مسائل اجتماعی پیچیده، ایجاب می‌کند که دولت به‌طور حداکثری در این عرصه ورود کند. در رابطه دهک‌های یک تا چهار، تصمیم‌گیری‌ها باید به طوری باشد که بار کمتری بر دوش آن‌ها گذاشته شود. به اختصاصی در رابطه ساخت مسکن برای معلولین، الگوهای معماری باید با دقت بیشتری طراحی شوند تا نیازهای آن‌ها را برآورده سازند. به گفتن مثال، دسترسی به طبقات پایین و طراحی اختصاصی برخی تکه‌های خانه، از جمله این نیازهاست.

مسکن اجاره‌ای ارزان، میانبری برای توانمندسازی دهک‌های کم‌درآمد

او با اشاره به این که مدل‌های مسکن استیجاری دولتی در تعداد بسیاری از کشورها به این علت نقل شده که دهک‌های اول در حال از بین رفتن‌اند و توانایی ساخت و ساز ندارند، فرمود: حتی اگر این افراد توانایی مالی داشته باشند، به علت افتدانش و زمان، نمی توانند با پیچیدگی‌های مربوط به شهرداری و نظام مهندسی روبه رو شوند. لذا، دولت‌ها باید برای هر یک از این دهک‌ها پیشنهادات مشابه با شرایط آن‌ها داشته باشند و از یک الگوی واحد فراتر بروند. با اهمیت ترین مسئله این است که دولت‌ها باید مسئولیت حداکثری در روبه رو دهک‌های یک تا چهار داشته باشند. به این علت، دولت نباید از این مسئولیت شانه خالی کند و باید در همه مرحله های، از واگذاری زمین تا ساخت و تحویل خانه، در کنار متقاضیان باشد. مطابق آنچه که در قانون اساسی هم آمده‌است دولت‌ها مکلفند برای این دهک‌ها مسکن فراهم کند.

سادات در ادامه از مدل‌های دیگر اقتصادی برای توانمند شدن محرومان به منظور توانایی پرداخت آورده مسکن ملی سخن او گفت و شرح داد: این چنین، نهادهایی که مسئولیت رسیدگی به دهک‌های کم‌درآمد را دارند، باید پشتیبانی کنند یا ما باید از مدل‌های واگذاری مسکن به نام متقاضیان خارج شویم یعنی، مسکن‌های ساخته‌شده به‌صورت اجاره‌ای و ارزان‌قیمت به‌صورت طویل مدت در اختیار این دهک‌ها قرار می‌گیرد. در تعداد بسیاری از کشورهای پیشرفته، مطالعات نشان داده‌اند که دولت‌ها طبق معمولً مالک مهم این خانه‌ها می باشند و آن‌ها را به نام متقاضیان نمی‌زنند.

توانایی مسکن‌مهر نیز نشان داد، حتی با وجود این که وام‌های ارزان‌قیمت هم به مردم اعطا می‌شود، اما به‌علت طویل شدن فرایند ساخت و پرداخت هزینه‌ها، خانواده‌ها ناچار خواهد شد سهم مسکن خود را بفروشند و این نوشته علتمستأجر ماندن دهک‌های یک تا چهار شده است.  راهکاری بهتر این است که قبل از مرحله توانمندسازی این خانوارها، به سمت خانه‌دار شدن آن‌ها نرویم. در عوض، باید به افرادی که در خانه‌های ساخته و تجهیز شده سکونت دارند، به‌صورت اجاره‌های ارزان‌قیمت خدمات اراعه دهیم. این راهکار از لحاظ مدل های اقتصادی هم، مدل موفقی بوده است. بعد از توانمند شدن این افراد و توانایی پرداخت آورده خود، می‌توانند داخل فرایند پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن شوند.

الزام افت نرخ سود تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن

سید جواد سادات با گفتن این که افت نرخ سود تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن نیز جزو مباحث فراهم مالی دهک‌های کم‌درآمد به شمار می‌آید اظهار کرد: دولت قبل چندین دفعه تلاش کردتا این درصد را افت دهد. در ابتدا نرخ سود ۲۳ درصد می بود که با وجود آقای دکتر بذرپاش در چندین جلسه شورای عالی مسکن و پیگیری‌های اختصاصی شهید رئیسی، این نرخ به ۱۸ درصد افت یافت. با این حال، انتظار می‌رفت که این عدد برای نهضت ملی مسکن به زیر ۱۰ درصد برسد تا شرایط مناسب‌تری فراهم شود؛ چرا که حتی برای دهک‌های چهار تا هفت، امکان پذیر در پرداخت آورده مشکلی نداشته باشند، اما اقساطی که در سال‌های اول سکونت باید پرداخت کنند، به‌طور قابل توجهی بالاست. من نظر می‌کنم حتما در بودجه های سنواتی از سرفصل همین نهادها به طور مثال صندوق بازنشستگی منفعت گیری شود ، امکان پذیر تعدادی از دهک‌های یک تا چهار ذیل این صندوق باشند. صندوق بازنشستگی این ماموریت را داشته باشد که از درآمدهایش یک خط اعتباری را فراهم کند با منفعت گیری از آورده ی پرداختی از سوی دهک‌های یک تا چهار، بتواند تسهیلات بانکی آن‌ها را افت بدهد.

 زمین‌های نهادهای دولتی برای تامین مسکن محرومان واگذار شود

مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی درمورد به‌کارگیری دارایی‌های راکد نهادهای متولی دهک‌های محروم او گفت: غالبا نهادهایی که این دهک‌های یک تا چهار را تحت پوشش قرار خواهند داد زمین هایی خالی و بلااستفاده دارند که با منفعت گیری از آنها می‌توانند به این دهک‌ها پشتیبانی کنند. که این پروژه به پروژه و شهر به شهر متفاوت است که آنها می‌توانند از طریق صندوق ملی مسکن دارایی هایشان برای دهک های یک تا چهار خود را تبدیل به منبع های مالی ای بکنند که به پروژه تزریق بشود. این در اساسنامه‌ی صندوق ملی هم دیده شده است که برای مثال اگر سازمان بهزیستی زمین‌هایی در اختیار دارد از طریق صندوق ملی مسکن آنها را به دارایی مالی برای دهک‌های مورد مقصد تبدیل بکند.

بنیاد مسکن، متولی مهم ساخت مسکن محرومان

سید جواد سادات با اشاره به مطلب تاریخی امام خمینی (ره) در رابطه با تأسیس بنیاد مسکن او گفت: مطابق این مطلب باید نهادی انقلابی و جدا گانه از دولت‌ها شکل بگیرد تا به‌گفتن متولی مهم ساخت مسکن برای محرومان عمل کند. بنیاد مسکن موظف است از درآمدهایی که خود تشکیل می‌کند، حتی خانه‌های رایگان بسازد؛ این نوشته نیز در اساسنامه بنیاد مسکن ذکر شده است. با این حال، اکنون، متولی فراهم مسکن برای دهک‌های یک تا چهار، دستگاه‌های فرد دیگر شده‌اند و این قضیه علتشده بنیاد مسکن کمتر در این حوزه فعال باشد. اگر قرار باشد در سرزمین نهادی مجوزهای خاص یا ظرفیت‌های عظیم مهندسی داشته باشد و دغدغه‌ی تاریخی نسبت به مسکن محرومان داشته باشد و حتی مورد مطمعن حاکمیت قرار گرفته باشد به طوری که ما به آن سوبسید بدهیم، بنیاد مسکن محرومان انقلاب اسلامی است. لذا به نظر می‌رسد که بنیاد مسکن باید به این ریل تاریخی بازگردد. دولت‌ها برای حل قضیه به بنیاد مسکن مراجعه نمی‌کردند که علتفاصله گرفتن بنیاد مسکن از ریل خدمات دهی به ولی‌نمعت های جمهوری اسلامی شده است.

نسبت فراموش‌شده بنیاد مسکن با تامین مسکن محرومان/ چرا خیرین خانه‌ساز نداریم؟

سادات در ادامه اظهار کرد: اکنون، به نظر می‌رسد که بنیاد مسکن رسالت اختصاصی خود در عرصه ساخت مسکن برای محرومان را فراموش کرده است درحالیکه پتانسیل‌های بیشتری برای حل این قضیه دارد. اگرچه بنیاد مسکن در سال‌های تازه دقت بسیاری به روستاها داشته است، این رویکرد یک خطای راهبردی است. این عمل به‌خودی خود نادرست نیست، اما مسئله مهم این است که بر پایه آنچه رهبر کبیر انقلاب اشکار کرده‌اند، باید سازمانی با ابتکار عمل برای فراهم مسکن محرومان وجود داشته باشد که بتواند از خیرین پشتیبانی مالی جمع‌آوری کند. به‌گفتن مثال، همان گونه که خیرین مدرسه‌ساز داریم، می‌توانستیم خیرین خانه‌ساز نیز داشته باشیم، که این ابتکار از ذیل بنیاد مسکن اکنون از دست رفته است. بنیاد مسکن این چنین دارای زمین‌های زیاد مرغوبی در شهرهاست، اما رویکرد آن تبدیل به کار اقتصادی و تجاری برای تشکیل منبع های شده است که آنها را به گفتن منبع های در تشکیل مسکن منفعت گیری کند ولی، نسبت بنیاد مسکن به حل قضیه مسکن محرومان فراموش شده است.

به کارگیری حساب ۱۰۰ برای پای کار آمدن خیرین مسکن‌ساز برای محرومان

سادات با اشاره به یکی از ابتکارات امام‌خمینی (ره) برای تامین مسکن محرومان فرمود: یکی از با اهمیت ترین مباحثی که نقل می‌شود، ابتکار اختصاصی حضرت امام خمینی (ره) و بنیاد مسکن است. امام خمینی برای حل قضیه مسکن مستضعفین، حساب ۱۰۰ را در مطلب خود معارفه کردند و از همه مردم دعوت کردند تا به پشتیبانی همراه شوند. امروز، بنیاد مسکن در کلان‌شهرها و روستاها دارای زمین و شرکت‌های بسیاری است که می‌تواند از ظرفیت‌های آن‌ها منفعت‌برداری کند. اکنون، الزامی است که بنیاد مسکن مجدد به احیای حساب ۱۰۰ بپردازد. همان گونه که سپس از انقلاب مشاهده کردیم، مردم مطابق فرمان امام، از طریق این حساب‌ها به برادران و خواهران مستضعف خود برای ساخت مسکن پشتیبانی کردند. اگر ما این حساب ۱۰۰ را مجدد به مردم معارفه کنیم و از آن به‌ گفتن ابزاری برای جلب شراکت خیرین در ساخت مسکن منفعت گیری کنیم، این چنین همه ظرفیت‌های عظیم بنیاد مسکن را به کار بگیریم، این نهاد به تنهایی می‌تواند افتمسکن برای دهک‌های یک تا چهار را حل کرده و منبع های ملزوم را فراهم کند.

مکانیزم تخصیص مسکن حمایتی به دهک‌های کم‌درآمد باید تحول کند

مشاور وزیر اسبق راه‌و‌شهرسازی با اشاره به الزام اصلاح قوانین ساماندهی و جهش تشکیل مسکن او گفت: بنیادمسکن باید مدل‌های اقتصادی واقع بینانه برای تامین مسکن این دهک‌ها را طراحی کند احتمالا نیاز باشد ما در قانون ساماندهی مسکن مصوب ۸۷ و هم قانون جهش تشکیل مسکن که نوشته فرم ج را برای دهک‌های یک تا چهار نقل می‌کند، اصلاح بکنیم چون، شرایطی بوده که فرم ج فردی قرمز شده است اما باز هم صاحب‌خانه نشده است یا این که فردی امکان پذیر ورشکست شده باشد قبلا جزو دهک پنجم بوده باشد اما الان هم فرم ج آن قرمز است هم جزو دهک یک تا چهار محسوب شود که در این موارد متاسفانه قانون سکوت کرده است . احتمالا نیاز باشد مکانیزم تخصیص مسکن حمایتی به دهک های یک تا چهار اصلاح بشود، یعنی برای دهک های چهار تا هفت یا ده به سراغ فرم ج برویم ولی برای دهک های پایین تر یک تا چهار به سراغ روش های فرد دیگر غیر از روش قانون جهش تشکیل مسکن هست باشیم و این ساز و کار اجرایی در جایی تنها همانند بنیاد مسکن قابل اجرا است.

یقیناً که نهادهای دیگر همانند کمیته امداد امام خمینی در دولت شهید رئیسی کارهای بزرگی را در حوزه تامین مسکن محرومان انجام داده‌اند هچنین نهادهای دیگر همانند بهزیستی، ستاد اجرایی فرمان امام شرکت هایی را فعال کرد و یا قرارگاه امام حسن. اما جنس کار باید جنس کار بزرگ تری باشد. چیزی که  به نظر می رسد حل کننده‌ی این کار باشد، اصلاحاتی در لایه‌ی خود قانون ساماندهی و قانون جهش تشکیل در رابطه با برسی این دهک های یک تا چهار است که نباید داخل مکانیزم های مرسوم  همانند همان فرم ج بیاید و دوم این که پلتفرم عملیات کاراست و دولت‌ها باید در لایه عملیات دقت اختصاصی تری به بنیاد مسکن داشته باشند و این ظرفیت را گردن بنیاد مسکن بیاندازند که انشالله بتواند این دهک یک تا چهارم را متقبل شود و باتوجه به این که توانایی‌ی تاریخی آنها است قضیه حل بشود.

منبع :


مسکن نیوز