به گزارش مهتاب من
به گزارش مهتاب من، مسکن به گفتن با اهمیت ترین نیاز اولیه انسان، نقش مهمی در محافظت و امنیت وی دارد، که در همین راستای رهبر معظم انقلاب اسلامی (۱۰ بهمنماه سال ۱۴۰۰) فرمودند: «آمارهای اقتصادی دههی ۹۰ حقّاً و انصافاً در این عرصه خرسند کننده نیست، آمار مربوط به فراهم ماشینآلات به هیچ وجه مطلوب نیست، یا مسکن و امثال اینها. اینها حقیقت هایی است که اگر مسؤولین میتوانستند وضعیّت را در جهت این آمارها به شکل بهتری هدایت کنند، یقیناً وضع اقتصاد سرزمین امروز زیاد بهتر می بود. خب، آثار این حقایق در زندگی مردم هم نمود اشکار کرده. این که درموردی معیشت مردم اظهار نگرانی میکنیم، مربوط به همین چیزها است. عامل این مشکلات هم فقطً تحریم نیست؛ البتّه تحریم بلاشک مؤثّر بوده امّا فقطً تحریم نیست؛ قسمت مهمّی ناشی از برخی تصمیمگیریهای غلط یا کمکاریها و امثال اینها است؛ میتوانست این جور نباشد.»
بر پایه تأکیدات مقام معظم رهبری یکی از با اهمیت ترین محورهای گفتن شده وی حول مساله مسکن گفتن شده، داشتن مسکن هماکنون جز محورهای مهم زندگی هر فرد محسوب میشود؛ چون ربط مستقیم با افزایش سطح کیفیت و رفاه زندگی دارد؛ اما هماکنون قیمت مسکن به حدی افزایش اشکار کرده است که جز دغدغههای مهم مردم به شمار میآید.
بر پایه این گزارش، اگر بگوییم مسکن برای مردم به رؤیا تبدیل شده است، بیراه نیست؛ افزایش قیمت مسکن همراه با رکود تورمی در بازار مسکن عواقب بدتری در پی خواهد داشت. افزایش قیمت مسکن در بازار، مانع بزرگی برای ازدواج و رشد جوانی جمعیت خواهد می بود.
یکیاز قولهای انتخاباتی سیدابراهیم رئیسی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال ابتدایی دولت می بود که در ابتدا اجرای این وعده انتخاباتی مانع ها و چالشهایی پیشروی دولت قرار گرفت. برخی مانع ها با برنامهریزیهای مناسب هموار شد اما فراهم منبع مالی با دقت به بودجه محدود دولت قطعاً کار دولت سیزدهم را دشوار کرده است.
عدهای از کارشناسان، مقصد گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن را نه تنها شدنی بلکه حداقل نیاز دانسته و مشکل را در راهبرد انتخاب شده توسط دولت میدانند و اظهار میکنند دولت به جای آنکه جستوجو تقصیر کار وضع حاضر باشد باید به وعده انتخاباتی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی نیز پایبند باشد.
به منظور فراهم بخشی از منبع های مالی مطرح نهضت ملی مسکن، در سال قبل صندوق گسترش ملی در نشستی که با وجود معاون اول رئیسجمهوری و دیگر مسئولان مرتبط با قسمت مسکن برگزار شده نظر دادند در روبه رو دریافت حوالههای نفتی ۲ میلیارد دلار در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد.
دولت در سال قبل تصمیم گرفت برای کنترل التهابات بازار و جلوگیری از افزایش نجومی قیمتها در بازارهای مالی و اندوختهای سیاستهایی را اجرا کند اما به مرور زمان با انتشار کردن آمارها و بازدیدهای میدانی اشکار شد که این سیاستها نمیتواند در طویل مدت مشکلات اقتصاد کلان سرزمین را از بین بردن کند.
حالت تشکیل مسکن سرزمین مطلوب نیست
مجید گودرزی کارشناس مسکن در او مباحثه با مهر، با اشاره به این که حالت مسکن در سرزمین مطلوب نیست، او گفت: مسکن به گفتن یک عامل پمپاژ تورم در سرزمین تبدیل شده و سهم بسیاری از تورم سرزمین را نسبت به خود درگیری کرده و اکنون بازار مسکن نزدیک به ۸۶ درصد تورم دارد و تورم عمومی اقتصاد نزدیک به ۳۸ درصد میباشد که با دقت به این چنین آماری، اشکار است که قسمت قابل اهمیت اقتصاد عمومی سرزمین «مسکن» است.
این کارشناس مسکن در ادامه اصرار کرد: یقیناً باید به این نوشته اشاره کرد که وعده انتخاباتی رئیس جمهور بهجا می بود و ۴ میلیون واحد مسکونی قطعاً نیاز سرزمین است. یقیناً اجرای این چنین ابر پروژه ملی نیازمند راهکارهای مناسب از سوی همه کابینههای دولت است و انتخاب مهرداد بذرپاش به گفتن وزیر جوان راه و شهرسازی برخی از مانع ها را در این مسیر هموار کرد اما فراهم منبع مالی با دقت به بودجه محدود دولت کار سختی خواهد می بود.
او گفت: افتمسکن در سرزمین به وضوح اشکار است و رهاشدگی قیمت گذاری مسکن در بازار علتمیشود تا بانکها رغبتی به اعطای تسهیلات مسکن نداشته باشندرهاشدگی قیمت گذاری مسکن در بازار علتمیشود تا بانکها رغبتی به اعطای تسهیلات مسکن ندارد. یقیناً این چنین روندی برای آنها طبیعی است تا وقتی که قانون جدی برای بانکها ابلاغ و اجرا نشود به دست دلالی و پروژههای تجاری روی میآورند. تعداد بسیاری از بانکهای حاضر سرزمین در سال ۱۴۰۰ تعداد قابل توجهی واحدهای مسکونی خریداری کردند و امروزه علاقهمند به افزایش قیمت مسکن در بازار می باشند تا قیمت واحدهای مسکونی موسسههایشان در روبه رو صعودی شود.
گودرزی در آخر خاطر نشان کرد: ساخت مسکن باید مشابه با رشد جمعیت باشد یکی از مسلمات مدیریت شهری است، اما شیوه ساخت در نتیجه کار تعیین کننده است. بلند مرتبهسازی، قراردادهای سه جانبه و این شیوه از دخالت دولت عامل مهم در ناکامی مطرح نهضت ملی مسکن تا بحال بوده و اگر تا کنون نهضت ملی مسکن نتوانسته گرهای از مشکلات حوزه مسکن را حل کند؛ دلیلش شیوه اشتباهی است که مسئولان در پیش گرفتند است.
به گزارش مهر، با گذشت بیشتر از نیمی از عمر دولت سیزدهم به حرف های متولیان وزارت راه و شهرسازی تا کنون ساخت بیشتر از ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار و ۲۸۱ واحد مسکونی در سراسر سرزمین اجرا شده است. باتوجه به این که رقم قابل توجهی مسکن در سرزمین در حال ساخت است سوال اینجا است چه وقتی از مقدار واحد مسکونی در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت و قیمت مسکن در سرزمین روال نزولی به خود میگیرد؟
فارغ از نگاه کارشناسی به این مطرحها، این عمل های یک مطلب مهم را مخابره میکند آن هم این که علیرغم دغدغه سیاستگذاران برای حل معضل مسکن، این عمل های به علت وجود موانعی نمیتواند مساله مسکن را حل کند. اما این مانع ها چیست و دولت برای برون رفت از این دور باطل و تحقق وعده چهار میلیونی مسکن چه باید بکند؟
اراعه زمین مؤثرترین راهحل مساله مسکن
محسن مطهری کارشناس اقتصاد مسکن در او مباحثه با مهر، در خصوص اراعه زمین رایگان به متقاضیان نهضت ملی مسکن، او گفت: نمیتوان از تأثیر مثبت تسهیلات بانکی به گفتن بستههای تشویقی در بازار ساخت و ساز چشمپوشی کرد. تسهیلات ساخت مسکن در خروج بازار ساخت و ساز از حالت رکود قطعاً نقش مثبتی خواهد داشت. اعطا تسهیلات بانکی به متقاضیان به معنی تحکیم قوت خرید خانوارها برای خرید مسکن، به خصوص در قسمت واحدهای مصرفی است که تقاضا برای خرید خانه در بازار را افزایش میدهد و همین افزایش تقاضا محرک و مشوق خوبی برای سازندگان به منظور ورود به اندوختهگذاریهای تازه و بازار ساخت و ساز است.
او همین طور گفت: اما در اینجا چند مسئله قابل دقت وجود دارد اول آنکه مقدار تسهیلاتی که بانکها موظف به پرداخت آن شدهاند آیا توان تأثیر گذاری در بازار را دارد و ثانیاً دولت در شرایط جاری چه مقدار میتواند بر سازوکار اعطا تسهیلات کنترل داشته باشد و مسئله مهمتر آنکه متغیر مهم حوزه ساخت و ساز چه چیزی است؟
به حرف های این کارشناس مسکن یقیناً در دیگر کشورها و به لطف نظام بانکی آنها برای مثالً سرزمین سنگاپور مبلغ وام تا ۸۰ درصد مبلغ کل خانه را هم شامل میشود اما در ایران این رقم های نهایتاً برای تجهیز کردن خانه به کار میآید تا خرید آن! به عبارتی وام دریافتی تناسبی با قیمت نهایی خانه ندارد. به این علت میتوان او گفت با دقت به شرایط جاری حتی در صورت پرداخت تسهیلات توسط بانکها باز هم مشکلات قابل توجهی در حوزه مسکن باقی خواهد ماند.
او همین طور گفت: با توضیحات داده شده منطقی است دولت منبع های و توان خود را در عرصهای بگذارد که بر آن کنترل بیشتری داشته و در عین حال نقش پر رنگتری هم در این عرصه دارد. همانطور که ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفتن کرده سهم زمین در قیمت همهشده مسکن به ۶۰ درصد میرسد.
این مسئله زیاد مهمی بوده و یک مطلب مهم دارد، آنکه بازیگر مهم بازار مسکن «زمین» است. از یکسو زمین بیشترین تأثیر در نوسانات قیمت مسکن را دارد و از سویی دیگر زمین در اختیار دولت بوده و دولت به راحتی میتواند آن را با قیمت و شرایط مناسب به مردم اراعه کند. یقیناً با تحول رویه دولت و اراعه زمین به مردم، هم بازار ساخت و ساز از رکود جاری درآمده و هم معضل مسکن تا حد بسیاری حل خواهد شد.
دولت برای شکستن انحصار زمین تلاش کند
بازار مسکن همانند هر بازار اقتصادی دیگر تابع قانون اراعه و تقاضا بوده و هرگاه اراعه به قدر کافی صورت نگیرد، در بازار ناظر یک انباشتگی نیاز و جهش قیمتی بالا خواهیم می بود. همان اتفاقی که طی دهه قبل به علت ترک فعل دولت قبل اتفاق افتاده و علت مهم این تورم لجام گسیخته در بازار مسکن است.
اکنون، آنچه میتواند این کسری را جبران کند افزایش اراعه زمین به بازار مسکن سرزمین است. چرا که ساخت مسکن تازه نیز نیازمند زمین بوده ولی به علت تشکیل انحصاری که در اعطای زمین وجود دارد این مهم اجرایی نمیشود. اتفاقی که افتاده این است کهمدیران شهری، کمربندی را بر دور شهرها کشیده و از الحاق زمین تازه به محدوده جاری جلوگیری میکنند، در نتیجه شهرها مشابه با افزایش جمعیت گسترش نیافته است مدیران شهری، کمربندی را بر دور شهرها کشیده و از الحاق زمین تازه به محدوده جاری جلوگیری میکنند، در نتیجه شهرها مشابه با افزایش جمعیت گسترش نیافته است. همین سیاست غلط جهت شده تهران به یکی از گرانترین مناطق مسکونی دنیا تبدیل شود.
این در حالی است که حجم بالایی از زمینهای مساعد برای ساخت مسکن در اطراف شهرها وجود دارد که با الحاق آن به شهر میتوان کسری مسکن و زمین را جبران کرد و به تبع آن ارامش را به این بازار برگرداند.
کارشناسان این حوزه صحیحترین جواب را با استناد بر نقش ۷۰ درصدی زمین در قیمت خانه، اراعه گسترده زمین به مردم و مردمیسازی نهضت ملی مسکن میدانند. در این صورت با افزایش اراعه، اعتدال به بازار زمین و مسکن برگشته و قیمتهای نجومی این بازار تا حد بسیاری کنترل خواهد شد. از طرفی متقاضیان میتوانند به طور تدریجی و مشابه با شرایط اقتصادیشان برای خود خانه بسازند. با این حساب میتوان او گفت اگر میانبری برای تحقق وعده ۴ میلیونی وجود داشته باشد، یقیناً از مسیر زمین میگذرد.
یقیناً ناگفته نماند، علاوه بر این که دولت باید قیمت زمین را برای متقاضیان نهضت ملی به صفر رساند، این چنین باید در این راستا قیمت مصالح ساختمانی را نیز با کمترین قیمت بین این متقاضیان اراعه کند. غالباً قیمت همه شده مسکن با قیمت بازاری آن برآیند دو مؤلفه بوده: زمین و مصالح. تورم نهادههای ساختمانی طی یکسال قبل به روایت آمارهای رسمی ۳۹ درصد است. مطابق اظهار مرکز آمار در فصل بهار ۱۴۰۲ نرخ تورم نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نسبت به فصل شبیه سال قبل ۳۹.۷ درصد-یعنی نسبت به فصل که برابر ۵۵.۲ درصد بوده- افت ۱۵.۵ واحد درصدی داشته است.
نرخ تورم سالیانه نهادههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۲ (نرخ تورم چهار فصل منتهی به بهار ۱۴۰۲) نسبت به دوره شبیه سال قبل ۳۹.۲ درصد بوده است و افت ۰.۸ واحد درصدی نسبت به تورم سالیانه زمستان ۱۴۰۱ دارد. نرخ تورم سالیانه نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۱ برابر ۴۰ درصد می بود.
همانطور که این اعداد مشخص می کند مصالح ساختمانی تورمی نزدیک به تورم عمومی سرزمین دارد، به این علت، نمیتوان تقصیر کار مهم در تورم ۸۰ درصدی مسکن را مصالح دانست. به طور مثال؛ در ساختمانهای ۴ الی ۵ طبقه تقریباً ۵۰ کیلو آهن آلات مصرف میشود که در یک متر مربع تقریباً ۱ و نیم تا دو ملیون تومان هزینه ساخت را شامل میشود. از طرفی نهایت هزینه همه شده در ساختمانهای ۵ طبقه متری ۱۰ تومان است. بدین ترتیب بیست درصد آن به فولاد و سیمان تعلق دارد. این عدد قابل دقت بوده و اگر بتوانیم در این ۲۰ درصد ما کاهشی تشکیل کنیم؛ مشخصاً در قیمت نهایی مسکن تأثیر مثبتی خواهیم داشت. اما مساله مهم آن است که قیمت همه شده معیار قیمت فروش در بازار آزاد نیست.
توقف نهضت ملی مسکن به علت کمکاری بانکها
علاوه بر اراعه زمین، اعطای تسهیلات نیز نقش قابل توجهی خواهد داشت؛ اخیراً ترک فعل بانکها در اعطای تسهیلات ساخت خانه در کانون دقت قرار گرفته است. از نظر کارشناسان حوزه مسکن، در کنار پرداخت تسهیلات، آنچه میتواند ارامش را به بازار مسکن برگرداند اراعه زمین به مردم و تشکیل اعتدال در اراعه و تقاضا است.
چند هنگامی است او گفت و گو سرپیچی بانکها از اعطا تسهیلات ساخت خانه داغ شده است. از رئیسجمهور گرفته تا وزیر و کارشناسان این حوزه از ترک فعل بانکها شکایت کرده و خواستار بهبود حالت در این خصوص شدهاند.
سید ابراهیم رئیسی در آخرین جلسه شورایعالی مسکن، در این خصوص او گفت: «متاسفانه کارکرد برخی بانکها در اراعه تسهیلات قابل قبول نیست، برخی بانکها به جای پرداخت تسهیلات مسکن به مسکنسازی روی آورده و فعالیت اقتصادی خود را جز آمار تسهیلات پرداختی نهضت ملی مسکن اراعه کردهاند.»
توانایی نشان داده بانکها هیچگاه روی خوشی به همکاری با دولت برای پیش برد مطرحهای کلان نشان ندادهاند. اگر تمرکز اجرای پیروزیآمیز پروژه مسکن بر تسهیلات بانکی گذاشته شود، پیشاپیش قابل فکر است که این پروژه ناکامی خواهد خورد.
علاوه بر سرپیچی بانکها از تکلیف قانونی خود، برخی نیز کم و کیف تسهیلات اعطایی برای ساخت مسکن را مورد سوال قرار داده و اعتقاد دارند اساساً این تسهیلات دردی از مشکل مسکن دوا نمیکند. اما برخی دیگر از کارشناسان سوال مهمتری را نقل میکنند: اساساً تسهیلات بانکی چه مقدار میتواند مؤثر در باز شدن گره کور مسکن باشد که دولت و سیاستگذاران انرژی خود را در این عرصه گذاشتهاند؟
تسهیلات مسکن بنا بر تکلیف قانونی برگردن بانکها گذاشته شده تا مردم با منفعت گیری از آن بتوانند مسیر سخت خانهدار شدن را مقداری راحتتر طی کنند. سال قبل (۱۴۰۲) رئیس مجلس شورای اسلامی و در جریان بازدید بخشی از لایحه برنامه هفتم گسترش درمورد رسیدگی به تخلفات بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن خبرداد «مطابق پیگیریهای ما، بانکها به هر فردی که برای دریافت تسهیلات مسکن مراجعه میکند، وام مسکن پرداخت میکنند.
این چنین وی در ادامه اینگونه او گفت: وام مسکن هست، اما مردم توان پرداخت اقساط را ندارند.»
مطابق قانون جهش تشکیل مسکن بانکها مکلف به پرداخت ۲۰ درصد از منبع های تسهیلاتی خود به حوزه مسکن شدهاند. اما بانکها که سرشان به بنگاهداری گرم است، تمایلی در این عرصه از خود نشان نداده است. جز بانک مسکن، دیگر بانکها کارکرد زیاد ضعیفی و نزدیک به «صفر» داشتند. اگر از این تخلف قانونی بانکها بگذریم قضیه مهم این است که آیا وام مسکن با دقت به شرایط اقتصادی سرزمین و بازار مسکن میتواند راهگشا باشد؟
کم کاری بانکها مشهود است
کند بودن روال پرداخت تسهیلات بانکی یکی از مانع ها جدی بر سر راه نهضت ملی مسکن است؛ تمایل بانکها زیاد تر به این سمت است که تسهیلات خود را برای خرید، تجارت و یا شراکت که دوره بازپرداخت آن طویل مدت نیست پرداخت کنند و زیاد به مطرحهای طویل مدت همانند مسکن تمایلی ندارند.
بانکها یکی از نهادهایی می باشند که میتوانند در فرآیند ساخت و سازهای حمایتی با اراعه تسهیلات نقشی تعیینکننده داشته باشند، در این راستا دولت سیزدهم نیز از همان ابتدا بانکها را موظف کرد که ۲۰ درصد از منبع های خود را برای پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن تعلق بدهند.
کمکاری بانکها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن جهت شد که بخشی از منبع های این مطرح در قالب تسهیلات باید فراهم شود و عدم التزام بانکها جهت شده تا ناظر وقفه در اجرای این ابر پروژه دولت سیزدهم در سرزمین باشیم و یقیناً این مدارا کردن دولت با بانکهای جهت زیان به حوزه ساخت و ساز سرزمین شده استمدارا کردن دولت با بانکهای جهت زیان به حوزه ساخت و ساز سرزمین شده است چون که شدت ساخت و ساز در سرزمین کند پیشرود.
مردم گله هایهای تعداد بسیاری از حالت عدم وامدهی مسکن داشته و از گرانی و عدم تناسب تسهیلات با قیمت مسکن ناخشنود می باشند، در تهران متوسط قیمت آپارتمان بیشاز ۸۰ میلیون تومان است و اگر زوجی توان پرداخت ماهی ۲۰ میلیون تومان قسط را داشته باشد تازه میتواند تنها یک میلیارد تومان وام بگیرند که یک سوم قیمت آپارتمان در مناطق پایین شهر است.
کمکاری بانکها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن جهت شد که بخشی از منبع های این مطرح در قالب تسهیلات باید فراهم شود و عدم التزام بانکها جهت شده تا ناظر وقفه در اجرای این ابر پروژه دولت سیزدهم در سرزمین باشیم. کارکرد ضعیف شبکه بانکی در فراهم مالی پروژه نهضت ملی مسکن علتشد تا از همان ماههای نخست پروژه جریمه مالیاتی برای بانکهای کم کار نقل شود.
بعد از گذشت زیاد تر از ۱۱ ماه از ابتدای سال جاری و با نزدیک شدن به سال ۱۴۰۳، آمار بانک مرکزی بهطور کلی در ۱۰ ماهه سال جاری، توسط بانکها و مؤسسات اعتباری سرزمین نزدیک به ۲۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن اعطا شده است.
حمیدرضا آرامی کارشناس مرکز تحقیقات اسلامی مجلس در او مباحثه با مهر با اشاره به مانع ها اجرای ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال دولت سیزدهم، میگوید: دو مانع مهم که سد راه اجرای ساخت مطرح ۴ میلیون نهضت ملی مسکن می باشند فراهم منبع های برای ساخت و فراهم زمین است.
این کارشناس مسکن در ادامه اصرار میکند: فراهم زمین یک مانع جدی در راستای ساخت و ساز مسکن محسوب میشود و برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی نیازمند ۲۰۰ هزار هکتار زمین هستیم که باید از سوی دولت فراهم شود که متأسفانه زمین به اندازه نیاز برای مطرح نهضت ملی مسکن واگذار نشده است.
کارشناس مرکز تحقیقات اسلامی مجلس تصریح میکند: دولت اگر در ساخت واحدهای مسکونی تصدیگری را اجرا کند قطعاً موفق نخواهد شد در صورتی که باید به جستوجو برون سپاری و واگذاری زمین به مردم و تعاونیهای مردمی نیز می بود تا در اجرای این مسیر موفقتر پیش رود.
به حرف های این کارشناس رمز پیروزی تحقق این وعده واگذاری زمین به خود مردم است به معنی این که تصدیگری دولت در این نوشته افت اشکار کند و وجود مردم در این مطرح عظیم ملی پررنگ شود؛ یقیناً این کار با اجتناب مسئولین از زیادسازی و گسترش عمودی شهرها محقق خواهد شد.
گفتنی است استثناءهایی هم در سرزمین وجود دارد که امکان گسترش عمودی نیست و تعمیم این موارد به کل سرزمین غیر منطقی است.
به نظر میرسد رویکرد مردمی سازی جهت شدت و افزایش کیفیت واحدهای مسکونی خواهد شد؛ چون برخی از متقاضیان وقتی که واحد مسکونی نهضت ملی خود را تحویل میگیرند مطابق با سلایق آنها نیست و اغاز به تغییرات خواهد شد که جهت مجدد شدن هزینهها میشود.
یقیناً مردمی سازی تنها وقتی تحقق اشکار میکند که تسهیلات بانکی به متقاضیان اعطا شود، به این علت دولت باید از ابتدای سال آینده جریمهسازی بانکها را با جدیت پیگیری کند
منبع :
مهر
دسته بندی مطالب
اخبار کسب وکارها